اثر و اعتبار قولنامه
اثر و اعتبار قولنامه در حقوق ایران در این نوشتار مورد بررسی قرار می گیرد. خریدار و فروشنده معمولاً قبل از امضای قرارداد بیع یک پیش قراردادی با عنوان قولنامه (بیع نامه) میان خود تنظیم می کنند و مطابق آن متعهد می شوند که تحت شرایط خاصی که مورد توافق قرار گرفته در زمان و مکان معینی نسبت به پرداخت کامل قیمت مال مورد معامله و انتقال مالکیت در قالب سند رسمی اقدام کنند.
اثر و اعتبار قولنامه در حقوق ایران در این نوشتار مورد بررسی قرار می گیرد .
خریدار و فروشنده معمولاً قبل از امضای قرارداد بیع یک پیش قراردادی با عنوان قولنامه (بیع نامه) میان خود تنظیم می کنند و مطابق آن متعهد می شوند که تحت شرایط خاصی که مورد توافق قرار گرفته در زمان و مکان معینی نسبت به پرداخت کامل قیمت مال مورد معامله و انتقال مالکیت در قالب سند رسمی اقدام کنند .
در این فاصله فروشنده متعهد می شود که مال مزبور را به دیگری نفروشد و خریدار هم متعهد می شود که مبلغ مورد توافق را در موعد مقرر به فروشنده پرداخت کند .تا انتقال مالکیت به شکل رسمی انجام شود.
ماهیت قولنامه
قولنامه به عنوان نوشته ای که اشخاصی آن را امضا کرده اند و مطابق آن شرایط خاصی را قبول و ملزم به انجام تعهداتی شده اند ، یک سند عادی محسوب می شود. همچنین قولنامه مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی یک قرارداد خصوصی می باشد که از لحاظ حقوقی و قانونی سندی معتبر می باشد .
آثار حقوقی قولنامه
با توجه به اصل لزوم قراردادها و پذیرش قولنامه به عنوان یک قرارداد خصوصی می توان چنین استنباط کرد که قولنامه به عنوان یک قرارداد که اثر حقوقی آن وعده فروش مبیع از طرف فروشنده و تعهد پرداخت مبلغ مقرر به عنوان ثمن از طرف خریدار می باشد،تا زمان انتقال قطعی سند مالکیت معتبر و از نظر حقوقی لازم الاجرا است .
همچنین علاوه بر ذکر ارکان اصلی قرارداد باید امکان فسخ قرارداد و مبلغ خسارت (وجه التزام) را نیز در قولنامه تعیین کرد .
- مهمترین اثر حقوقی قولنامه ممنوعیت فروش مال موضوع قولنامه به دیگری است.
مطابق قوانین کسی که ملکی را بدون تنظیم سند رسمی و با چند قولنامه به اشخاص متعدد بفروشد از لحاظ قانونی مجرم است و قابل تعقیب کیفری می باشد .
حتی در صورتی که ملکی با سند رسمی به دیگری منتقل شود و معلوم شود که قبلاً برای شخص دیگری قولنامه شده چنین انتقال ملکی صحیح نبوده و با توجه به وجود قولنامه و مقدم بودن تاریخ آن بر سند رسمی ، انتقال سند، از طریق دادگاه قابلیت ابطال خواهد داشت .
- از دیگر آثار حقوقی قولنامه،امکان الزام فروشنده به انتقال رسمی مالکیت می باشد .
این امر مربوط به موردی است که در آن فروشنده بنا به هر دلیلی حاضر به تنظیم سند رسمی برای انتقال مالکیت نمی شود .
در این صورت خریدار با عمل به تعهدات خود و فراهم کردن مبلغ بیع می تواند از دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی را تقاضا کند. (انتقال رسمی مورد معامله)
به عبارتی دیگر اثر حقوقی قولنامه انتقال ملک نیست بلکه اثر آن ایجاد تعهد برای طرفین در مورد انتقال ملک در آینده است . البته در این باره نظرات مخالفی وجود دارد که در ادامه بیان خواهیم کرد.
همچنین در فاصله تنظیم قولنامه تا انتقال مالکیت با سند رسمی فروشنده و خریدار می توانند مراحل اداری مانند گرفتن مفاصا حساب مالیاتی، عوارض نوسازی، شهرداری و سایر اقدامات لازم مثل فراهم کردن وجه معامله را انجام می دهند .
در خصوص اعتبار قولنامه و آثار حقوقی آن نظرات مخالفی وجود دارد که به بررسی هر یک می پردازیم .
برخی قولنامه را تعهد به انتقال مالکیت و برخی قولنامه را خود انتقال مالکیت می دانند و آثار انتقال مالکیت را برای آن در نظر می گیرند .
نظر اول :
ماده ۲۲ قانون ثبت بیان می کند دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده . مالک می شناسد .
بنابراین فروشنده تنها با تنظیم سند رسمی می تواند مالکیت ملک را به خریدار منتقل کند و با قولنامه که یک سند عادی محسوب می شود مالکیت منتقل نمی شود .
نظر دوم :
طرفداران این نظر بر این باورند که با قولنامه مالکیت ملک منتقل می شود و مقررات ثبتی را تنها ناظر به مرحله اثبات دعوا می‌دانند و معتقدند منظور قانونگذار در این مورد این است که برای املاک ثبت شده اگر سند رسمی تنظیم نشده باشد امکان اثبات مالکیت در ادارات و دادگاه ها برای آنها وجود نخواهد داشت .
اعتبار قولنامه در عرف
عرف نیز تابع همین نظر است به عنوان مثال مردم در دفاتر املاک تحت عنوان قولنامه، ملکی را مورد خرید و فروش قرار می دهند خریدار مبلغی به عنوان بیعانه به فروشنده میدهد و متعهد می‌شود که مابقی را در موقع تنظیم سند رسمی پرداخت کند و فروشنده ممنوع از انجام معامله دیگری می شود. لذا می توان گفت عرف نیز قولنامه را سبب انتقال مالکیت می داند .
اعتبار قولنامه در دادگاه
در رویه قضایی و دادگاه نیز قولنامه اعتبار قرارداد بیع را دارد در صورتی که فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال سند رسمی عمل نکند با درخواست خریدار دادگاه ها حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی بر اساس قولنامه ای که امضا شده است را می دهند .
بنابراین با توجه به مطالب فوق، قوانین و رویه قضایی می توان نتیجه گرفت که قولنامه که امروزه با عنوان صحیح تری یعنی بیعنامه از تعیین مبلغ مورد معامله آن استفاده می شود به عنوان یک سند عادی انتقال مالکیت میان خریدار و فروشنده به رسمیت شناخته شده است .
خریداران و فروشندگان در تنظیم بیعنامه باید دقت بیشتری کنند صراحتاً طرفین را با عنوان فروشنده و خریدار خطاب و مورد معامله را تعیین نمایند. و کلمات را به گونه‌ای به کار ببرند که حاکی از تعهد و قول فروش یا خرید نباشد بلکه حاکی از انتقال مالکیت به معنای خاص کلمه باشد.مسلما مشاوره با یک مشاور متخصص قراردادها در این مورد راهنمای خوبی خواهد بود .
با قبول نظر دوم پذیرفتیم که قولنامه یا بیعنامه یک قرارداد خصوصی و سند عادی انتقال مالکیت است لذا در موقع تنظیم آن طرفین باید تمام نکاتی که در تنظیم یک قرارداد لازم است را رعایت کنند .
مشاوران متخصص قراردادها در مجموعه آنی مشاور با آگاهی از اصول و قواعد قرارداد نویسی و قوانین حاکم بر قراردادهای بیع و بیعنامه ها می‌توانند شما را از حقوق و تکالیف قانونی مربوط به موضوع قرارداد آگاه نموده و از وقوع دعاوی ناشی از قرارداد در آینده جلوگیری کنند .
برای ارتباط با مشاوران آنی مشاور کافیست اپلیکیشن حقوقی آنی مشاور را دانلود و نصب کنید .
جهت برقراری ارتباط با مشاوران ،کارشناسان و وکلای متخصص «آنی مشاور» و یا در صورت نیاز به برگزاری کارگاه و دوره‌های آموزشی در خصوص قوانین و مقررات مربوط به این موضوع می توانید درخواست خود را برای دریافت مشاوره و خدمات حقوقی را از طریق دانلود و نصب اپلیکیشن آنی مشاور یا تماس با شماره های :
عقد بیع یا قولنامه چیست ؛ ارکان و شرایط بیع
حتما تا کنون خرید و فروش را تجربه کرده‌اید، برای این کار اگر کالای مورد معامله دارای سند مالکیت باشد یا کالای ارزشمندی باشد، لازم است مابین خریدار و فروشنده قرارداد یا قول‌نامه‌ای نوشته شود تا درستی معامله از لحاظ قانونی قابل اثبات باشد. در این مقاله با ما همراه باشید تا با اصطلاحات قانونی و روش عقد بیع یا قولنامه آشنا شوید.
بیع چیست؟
این واژه در حقیقت به قراردادی گفته می‌شود که میان فروشنده و خریدار بسته می‌شود و در آن شرایط خرید و فروش، قیمت، تاریخ معامله و مشخصات کالای مورد نظر به دقت ثبت خواهد شد. در اصطلاح قانونی به این نوع قرارداد، عقد بیع یا بیعنامه نیز گفته می‌شود. به استناد بیع، مالک یا صاحب ملک، کالا یا وسیله، موظّف می‌شود تا در قبال دریافت مبلغی مشخّص، کالای خود را در اختیار خریدار قرار بدهد و خریدار یا مشتری نیز مکلّف است که مبلغ تعیین شده را پس از دریافت کالا، به فروشنده پرداخت کند.
ارکان بیع
در یک قرارداد خرید و فروش یا بیع، ارکان یا اصطلاحاتی وجود دارد که ممکن است در یک معامله با آنها برخورد کنید، پس لازم است به خوبی با آنها آشنا باشید تا در عقد قرارداد دچار مشکل نشوید:
متعاملین (بایع و مشتری):
همانطور که پیش از این اشاره شد، در بیع (فروش) دو طرف معامله وجود دارند که یکی از آنها فروشنده است در اصطلاح حقوقی بایع خوانده می‌شود و دیگری خریدار یا مشتری می‌باشد. به هر دو طرف قرارداد، متعاملین گفته می‌شود که از لحاظ قانونی باید دارای شرایطی باشند که در ادامه بیان می‌کنیم.
برای اینکه عقد بیع دارای صحّت قانونی و شرعی باشد، متعاملین باید در هنگام معامله بالغ و رشید بوده و از لحاظ عقلی در سلامت کامل باشند؛ در ادامه باید بدانید که با معامله کردن با افراد بیهوش، مست یا فرد فاقد قصد از نظر قانونی باطل است.
قبول و ایجاب:
انشا کردن یا قرائت معامله توسط فروشنده در اصطلاح ایجاب نامیده می‌شود و به اظهار رضایتِ خریدار به این قرارداد، قبول می‌گویند. به عنوان مثال فروشنده می‌گوید که من این خانه را به قیمت صد میلیون تومان به شما فروختم و مشتری بگوید که خریدم؛ ایجاب و قبول از شرایط اصلی بیع (فروش) هستند.
مَبیع:
در هر قرارداد خرید و فروش کالایی وجود دارد که مورد معامله است و در ازای دریافت مبلغی مشخص، از فروشنده به مشتری انتقال داده می‌شود، به این کالا در قرارداد، مبیع گفته می‌شود. مبیع باید دارای شرایط مختلفی باشد تا عقد بیع از نظر قانونی وجاهت داشته باشد که در قسمت بعد به این شرایط اشاره خواهیم کرد.
ثَمَن:
یکی از ارکان اصلی بیع (فروش)، وجه یا پولی است که خریدار بابت خرید کالا یا مبیع به فروشنده یا بایع پرداخت می‌کند. توجه داشته باشید که در معامله باید در روش دریافت ثمن دقت لازم به کار گرفته شود.
شرایط مبیع
در قسمت پیش اشاره کردیم که مبیع یا کالای مورد معامله باید دارای شرایط یا اوصافی باشد که از نظر قانونی عقد بیع صحیح تلقّی شود؛ در ادامه با اوصاف یا شرایط مبیع آشنا می‌شویم:
مالیّت داشتن:
مشخص است که کالای مورد معامله یا مبیع باید دارای ارزش ریالی یا مالیّت باشد؛ امّا نکته‌ی قابل ذکر این است که این مالیّت گاهی اوقات از دید عموم وجود ندارد و مبیع فقط از نظر بایع و مشتری دارای ارزش است که در این صورت هم معمله صحیح است و نیازی نیست که مبیع از نظر تمام مردم ارزشمند باشد یا دارای مالیّت باشد. به عنوان مثال بعضی کالاها کلکسیونی هستند یا از نظر عموم، اشیاء بی‌ارزش قدیمی تلقّی می‌شوند که فقط برای شخص بایع و مشتری‌های خاص مالِت دارند.
موجود بودن:
یکی از شرایط مهم مبیع، این است که هنگام عقد بیع (فروش) باید عینیّت داشته باشد، یعنی موجود باشد. به عبارت ساده‌تر خرید و فروش کالا یا مبیعی که وجود خارجی نداشته باشد، از نظر قانونی باطل است؛ مثلا باغ‌داری قرارداد می‌بندد که یک تن از محصولات خود را در ازای مبلغی به مشتری بفروشد، در حالی که این مقدار از محصول را موجود ندارد، در این صورت معامله باطل است.
معیّن و معلوم بودن:
در بیع یا قرارداد خرید و فروش باید مورد معامله کالایی مشخص و معلوم باشد، در صورتی که مبیع یا کالا مردّد و نامعلوم باشد، قرارداد وجاهت قانونی ندارد و باطل است. در اصطلاح مبیع باید قابلیّت تسلیم داشته باشد و معامله‌ای که مبیع در آن بین دو چیز مردّد باشد و بایع و فروشنده ندانند که دقیقا کالای مورد معامله چه شرایطی دارد و چیست؟ معامله باطل است.
قابلیّت خرید و فروش:
همانطور که می‌دانید کالای مورد معامله یا مبیع باید از نظر قانونی قابل فروش باشد، در غیر این صورت عقد بیع (فروش) اساسا باطل می‌شود. ماده‌ی ۳۴۸ قانون مدنی می‌گوید: «بیعِ کالایی که خرید و فروش آن ممنوع اعلام شده، باطل است.»
خرید و فروش مبیع به دلایل مختلفی می‌تواند غیرقانونی اعلام شود که در ادامه آنها را بیان می‌کنیم:
- خرید و فروش اموالی که متعلق به عموم مردم است یا اصطلاحا جزء اموال عمومی است، غیرقانونی بوده و این اموال نمی‌توانند متعلق به شخص یا افراد خاصی باشند؛ مانند: راه‌ها و جاده‌ها، پل‌ها، پارک‌ها و باغ‌های ملّی.
- معامله‌ی بعضی کالاها به دلیل حفظ منافع عموم جامعه، توسط قانون ممنوع اعلام می‌شود؛ مثلا: اشیاء قدیمی ارزشمند، اسلحه یا مواد مخدّر.
- گاهی نیز مالک، مال خود را غیر قابل فروش اعلام می‌کند که این اموال نیز قابلیت مبیع شدن ندارند و خرید و فروش آنها قانونا و شرعا باطل است؛ مانند املاک وقفی.
شرایط صحیح بودن بیع (فروش)
گذشته از شرایطی که مبیع باید داشته باشد، عقد قرارداد خرید و فروش هم شرایطی دارد که تنها در صورت وجود آنها معامله از نظر قانونی صحیح تلقّی می‌شود:
اراده‌ی متعاملین:
اصلی‌ترین شرط در صحّت معامله یا بیع، داشتن قصد و رضایت از طرف متعاملین یا طرفین قرارداد است. بایع و مشتری هر کدام باید در شرایط آزادی فکر و اراده و با رضایت کامل عقد بیع (فروش) را جاری کنند و در غیر این صورت معامله باطل خوانده می‌شود. به عنوان مثال ممکن است فردی اموال پدر یا برادر خود را بفروشد که این معامله در حالت نارضایتی مالک حقیقی صورت گرفته و باطل است. در مثال دیگری ممکن است شخص بایع با تهدید مجبور به فروش گردد که در این حالت نیز بیع از نظر شرع و قانون باطل است.
اهلیّت داشتن متعاملین:
طرفین قرارداد در زمان خرید و فروش باید اهلیّت داشته باشند، یعنی عاقل، رشید و بالغ محسوب شوند تا بیع وجهه‌ی قانونی داشته باشد.
شرایط مورد معامله:
پیش از این اشاره شد که مبیع یا کالای مورد معامله باید شرایط خاصی را دارا باشد تا معامله صحیح اعلام شود؛ علاوه بر آن مورد معامله حتما باید عمل، کالا یا مالی باشد که طرفین به تسلیم و انجام آن متعهد باشند و همچنین مورد معامله مشروع باشد.
شرایط جهت معامله:
به انگیزه‌ای که متعاملین از عقد بیع (فروش) دارند، جهت معامله گفته می‌شود. جهت معامله نیاز نیست در قرارداد ثبت شود، امّا در صورت ثبت شدن حتما باید مشروع باشد تا معامله صحیح محسوب شود.
آثار بیع
بر اساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی، اگر قرارداد بیع یا همان خرید و فروش به درستی انجام شده باشد، آثار حقوقی آن به شرح زیر خواهد بود:
- به محض وقوع عقد بیع، مشتری مالکِ مال مورد معامله و خریدار صاحب مبلغ پرداختی یا همان ثمن خواهد بود؛ به عبارت دیگر بیع از عقود تملیکی به حساب می‌آید و به محض وقوع آن اگر چه هنوز مال به خریدار تسلیم نشده باشد و ثمن به فروشنده پرداخت نشده باشد، از نظر حقوقی مال متعلق به خریدار است و ثمن متعلق به فروشنده.
- قرارداد خرید و فروش، فروشنده را در قبال مال مورد معامله و خریدار را در قبال ثمن (مبلغ پرداختی) ضامن قرار میدهد؛ یعنی مثلا اگر پس از عقد بیع مشخص شود که مال متعلق به شخص سومی بوده است، فروشنده در قبال بازگرداندن مبلغ به خریدار ضامن خواهد بود و اگر خریدار چکی بلامحل به فروشنده بدهد، در قبال آن مسئول است.
- بیع فروشنده را ملزم می‌کند تا مالِ مورد معامله را به خریدار تسلیم کند.
- همچنین به موجب عقد بیع خریدار موظف می‌شود تا مبلغ پرداختی را بدون کم و کاست به تعیین مبلغ مورد معامله فروشنده تسلیم کند.
اوصاف عقد بیع
بر اساس قانون اوصاف و ویژگی‌هایی برای عقد بیع در نظر گرفته شده است که در ادامه می‌خوانید:
تملیکی بودن:
روشن‌ترین ویژگی قرارداد خرید و فروش، تملیکی بودن آن است، یعنی نتیجه آن انتقال مالکیت مالی مشخص از فردی به فرد دیگر است؛ به عبارتی اگر قرارداد به صورت صحیح انجام شود، به موجب آن مبیع یا همان مورد معامله از مالکیت فروشنده خارج شده و به تملّک خریدار درمی‌آید.
معوّض بودن:
ویژگی دیگر عقد بیع، معوض بودن آن است، یعنی در آن هر یک از طرفین معامله در قبال مالی که به دیگری پرداخت می‌کند، صاحب مال دیگری می‌شود.
لازم بودن:
قرارداد خرید و فروش، عقدی لازم به حساب می‌آید، یعنی هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند آن را بر هم بزنند مگر اینکه بر اساس شرایطی که در قانون تعریف شده برای یکی از آنها اختیار فسخ در نظر گرفته شده باشد یا توافقی بین طرفین صورت بگیرد.
رضایی بودن:
همچنین عقد بیع، قراردادی رضایی محسوب می‌شود، یعنی به محض اینکه دو طرف برای خرید و فروش توافق و رضایت داشته باشند، عقد شکل گرفته است و نیازی به تشریفات دیگری نخواهد بود.
خیارات مختص عقد بیع:
با توجه به اینکه بیع عقدی لازم است و برای فسخ آن نیاز به وجود شرایطی قانونی است، خیاراتی برای این کار در نظر گرفته شده است؛ امّا بعضی از این خیارات فقط مختص عقد بیع هستند:
- خیار مجلس: این خیار تنها متعلق به بیع است که در آن خریدار و فروشنده پیش از ترک مجلس خرید و فروش، حق فسخ دارند.
- خیار حیوان: این مورد نیز تنها مختص خرید و فروش مربوط به حیوان است که خریدار می‌تواند تا سه روز پس از معامله آن را بر هم بزند.
- خیار تأخیر ثمن: در این مورد که مختص بیع است اگر مورد معامله مالی معیّن بوده و برای تسلیم آن و پرداخت ثمن زمانی تعیین نشده باشد و پس از سه روز نه کالا به خریدار تحویل شده باشد و نه مشتری تمام مبلغ مورد نظر را به فروشنده تسلیم نموده باشد، حق فسخ برای فروشنده خواهد بود.
سخن پایانی
در تنظیم انواع عقد بیع و رسیدگی به دعاوی مربوط به آن حتما از مشاورین زبده و کارشناسان پلتفرم حقوقی ترازو تعیین مبلغ مورد معامله کمک بگیرید تا دچار خسارات ناشی از ناآگاهی از قانون نشوید.
پایگاه اطلاع رسانی دفتر مرجع عالیقدر حضرت آیت الله العظمی مکارم شیرازی
توجّه: برای انجام دادن هر کار باید با اندیشیدن، راه صحیح را انتخاب کرد و در مرحله بعد با افراد با تجربه مشورت نمود؛ چنانچه نتیجه ای حاصل نشد می توان استخاره کرد. فال گیری با قرآن (اطّلاع از آینده شخص یا عمل) جایز نیست.
شما با کلیک کردن روی گزینه «استخاره» آیه ای از قرآن را انتخاب می کنید ، سپس نظر معظّم له در مورد آن آیه را خواهید دید.
نرم افزار استخاره با توجه به نظرات حضرت آیت الله العظمی مکارم شیرازی (مد ظله العالی )
در این نرم افزار همچون وقتی که خودتان بعد از خواندن دعای استخاره صفحه ای از قرآن را به صورت اتفاقی باز می‌کنید، با فشار دادن دکمه‌ی «استخاره» نیز به همان شکل به صورت اتفاقی صفحه ای از قرآن را انتخاب می‌کنید؛
توجه کنید بر خلاف برخی نرم افزار ها که تنها بین تعداد محدودی از آیات امکان انتخاب وجود دارد (302 آیه) و کل قرآن موجود نیست، در این نرم افزار تمام قرآن موجود است و شما در حقیقت در بین تمامی صفحات، صفحه‌ای را انتخاب می‌کنید.
در واقع خودتان استخاره گرفته اید نه دیگری، همانطور که در مفاتیح هم آمده است، اگر کسی خودش استخاره بگیرد بهتر از آن است که دیگری برای او این کار را انجام دهد.
حالا باید جواب استخاره‌ی خود را از اولین آیه‌ی صفحه‌ی سمت راست بدست آورید و ما در این نرم افزار نظر حضرت آیت الله العظمی مکارم شیرازی (مد ظله) در مورد همان آیه را به شما نمایش می‌دهیم؛ چرا که تفسیر یک مرجع فقیه و مفسر قرآن از یک آیه بسیار بهتر از تفسیر خود ماست.
لازم به ذکر است برای استخاره تنها کافیست سه بار صلوات بفرستید و دعاهای مختلفی که آمده است همه مستحب هستند.
پیام کوتاه
سامانه پیام کوتاه دفتر حضرت آیت الله العظمی مکارم شیرازی مدظله در سال 1387 برای ارائه خدمات هر چه بهتر و سهولت دسترسی مقلدین به پاسخ سوالات شرعی، راه اندازی شده است
1- عادی: مقلدین معظم له می توانند متن سوالات شرعي خود را پیامک کرده و در کمتر از 24 ساعت پاسخ آن را دريافت کنند.
2-آنی: کاربر با ارسال عدد 1 فهرست احکام با شماره مربوطه را دریافت می کند و با انتخاب هریک از شماره ها،حکم آن ارسال می شود.
اثر و اعتبار قولنامه
اثر و اعتبار قولنامه در حقوق ایران در این نوشتار مورد بررسی قرار می گیرد. خریدار و فروشنده معمولاً قبل از امضای قرارداد بیع یک پیش قراردادی با عنوان قولنامه (بیع نامه) میان خود تنظیم می کنند و مطابق آن متعهد می شوند که تحت شرایط خاصی که مورد توافق قرار گرفته در زمان و مکان معینی نسبت به پرداخت کامل قیمت مال مورد معامله و انتقال مالکیت در قالب سند رسمی اقدام کنند.
اثر و اعتبار قولنامه در حقوق ایران در این نوشتار مورد بررسی قرار می گیرد .
خریدار و فروشنده معمولاً قبل از امضای قرارداد بیع یک پیش قراردادی با عنوان قولنامه (بیع نامه) میان خود تنظیم می کنند و مطابق آن متعهد می شوند که تحت شرایط خاصی که مورد توافق قرار گرفته در زمان و مکان معینی نسبت به پرداخت کامل قیمت مال مورد معامله و انتقال مالکیت در قالب سند رسمی اقدام کنند .
در این فاصله فروشنده متعهد می شود که مال مزبور را به دیگری نفروشد و خریدار هم متعهد می شود که مبلغ مورد توافق را در موعد مقرر به فروشنده پرداخت کند .تا انتقال مالکیت به شکل رسمی انجام شود.
ماهیت قولنامه
قولنامه به عنوان نوشته ای که اشخاصی آن را امضا کرده اند و مطابق آن شرایط خاصی را قبول و ملزم به انجام تعهداتی شده اند ، یک سند عادی محسوب می شود. همچنین قولنامه مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی یک قرارداد خصوصی می باشد که از لحاظ حقوقی و قانونی سندی معتبر می باشد .
آثار حقوقی قولنامه
با توجه به اصل لزوم قراردادها و پذیرش قولنامه به عنوان یک قرارداد خصوصی می توان چنین استنباط کرد که قولنامه به عنوان یک قرارداد که اثر حقوقی آن وعده فروش مبیع از طرف فروشنده و تعهد پرداخت مبلغ مقرر به عنوان ثمن از طرف خریدار می باشد،تا زمان انتقال قطعی سند مالکیت معتبر و از نظر حقوقی لازم الاجرا است .
همچنین علاوه بر ذکر ارکان اصلی قرارداد باید امکان فسخ قرارداد و مبلغ خسارت (وجه التزام) را نیز در قولنامه تعیین کرد .
- مهمترین اثر حقوقی قولنامه ممنوعیت فروش مال موضوع قولنامه به دیگری است.
مطابق قوانین کسی که ملکی را بدون تنظیم سند رسمی و با چند قولنامه به اشخاص متعدد بفروشد از لحاظ قانونی مجرم است و قابل تعقیب کیفری می باشد .
حتی در صورتی که ملکی با سند رسمی به دیگری منتقل شود و معلوم شود که قبلاً برای شخص دیگری قولنامه شده چنین انتقال ملکی صحیح نبوده و با توجه به وجود قولنامه و مقدم بودن تاریخ آن بر سند رسمی ، انتقال سند، از طریق دادگاه قابلیت ابطال خواهد داشت .
- از دیگر آثار حقوقی قولنامه،امکان الزام فروشنده به انتقال رسمی مالکیت می باشد .
این امر مربوط به موردی است که در آن فروشنده بنا به هر دلیلی حاضر به تنظیم سند رسمی برای انتقال مالکیت نمی شود .
در این صورت خریدار با عمل به تعهدات خود و فراهم کردن مبلغ بیع می تواند از دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی را تقاضا کند. (انتقال رسمی مورد معامله)
به عبارتی دیگر اثر حقوقی قولنامه انتقال ملک نیست بلکه اثر آن ایجاد تعهد برای طرفین در مورد انتقال ملک در آینده است . البته در این باره نظرات مخالفی وجود دارد که در ادامه بیان خواهیم کرد.
همچنین در فاصله تنظیم قولنامه تا انتقال مالکیت با سند رسمی فروشنده و خریدار می توانند مراحل اداری مانند گرفتن مفاصا حساب مالیاتی، عوارض نوسازی، شهرداری و سایر اقدامات لازم مثل فراهم کردن وجه معامله را انجام می دهند .
در خصوص اعتبار قولنامه و آثار حقوقی آن نظرات مخالفی وجود دارد که به بررسی هر یک می پردازیم .
برخی قولنامه را تعهد به انتقال مالکیت و برخی قولنامه را خود انتقال مالکیت می دانند و آثار انتقال مالکیت را برای آن در نظر می گیرند .
نظر اول :
ماده ۲۲ قانون ثبت بیان می کند دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده . مالک می شناسد .
بنابراین فروشنده تنها با تنظیم سند رسمی می تواند مالکیت ملک را به خریدار منتقل کند و با قولنامه که یک سند عادی محسوب می شود مالکیت منتقل نمی شود .
نظر دوم :
طرفداران این نظر بر این باورند که با قولنامه مالکیت ملک منتقل می شود و مقررات ثبتی را تنها ناظر به مرحله اثبات دعوا می‌دانند و معتقدند منظور قانونگذار در این مورد این است که برای املاک ثبت شده اگر سند رسمی تنظیم نشده باشد امکان اثبات مالکیت در ادارات و دادگاه ها برای آنها وجود نخواهد داشت .
اعتبار قولنامه در عرف
عرف نیز تابع همین نظر است به عنوان مثال مردم در دفاتر املاک تحت عنوان قولنامه، ملکی را مورد خرید و فروش قرار می دهند خریدار مبلغی به عنوان بیعانه به فروشنده میدهد و متعهد می‌شود که مابقی را در موقع تنظیم سند رسمی پرداخت کند و فروشنده ممنوع از انجام معامله دیگری می شود. لذا می توان گفت عرف نیز قولنامه را سبب انتقال مالکیت می داند .
اعتبار قولنامه در دادگاه
در رویه قضایی و دادگاه نیز قولنامه اعتبار قرارداد بیع را دارد در صورتی که فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال سند رسمی عمل نکند با درخواست خریدار دادگاه ها حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی بر اساس قولنامه ای که امضا شده است را می دهند .
بنابراین با توجه به مطالب فوق، قوانین و رویه قضایی می توان نتیجه گرفت که قولنامه که امروزه با عنوان صحیح تری یعنی بیعنامه از آن استفاده می شود به عنوان یک سند عادی انتقال مالکیت میان خریدار و فروشنده به رسمیت شناخته شده است .
خریداران و فروشندگان در تنظیم بیعنامه باید دقت بیشتری کنند صراحتاً طرفین را با عنوان فروشنده و خریدار خطاب و مورد معامله را تعیین نمایند. و کلمات را به گونه‌ای به کار ببرند که حاکی از تعهد و قول فروش یا خرید نباشد بلکه حاکی از انتقال مالکیت به معنای خاص کلمه باشد.مسلما مشاوره با یک مشاور متخصص قراردادها در این مورد راهنمای خوبی خواهد بود .
با قبول نظر دوم پذیرفتیم که قولنامه یا بیعنامه یک قرارداد خصوصی و سند عادی انتقال مالکیت است لذا در موقع تنظیم آن طرفین باید تمام نکاتی که در تنظیم یک قرارداد لازم است را رعایت کنند .
مشاوران متخصص قراردادها در مجموعه آنی مشاور با آگاهی از اصول و قواعد قرارداد نویسی و قوانین حاکم بر قراردادهای بیع و بیعنامه ها می‌توانند شما را از حقوق و تکالیف قانونی مربوط به موضوع قرارداد آگاه نموده و از وقوع دعاوی ناشی از قرارداد در آینده جلوگیری کنند .
برای ارتباط با مشاوران آنی مشاور کافیست اپلیکیشن حقوقی آنی مشاور را دانلود و نصب کنید .
جهت برقراری ارتباط با مشاوران ،کارشناسان و وکلای متخصص «آنی مشاور» و یا در صورت نیاز به برگزاری کارگاه و دوره‌های آموزشی در خصوص قوانین و مقررات مربوط به این موضوع می توانید درخواست خود را برای دریافت مشاوره و خدمات حقوقی را از طریق دانلود و نصب اپلیکیشن آنی مشاور یا تماس با شماره های :
شرایط ثمن معامله و راههای اثبات پرداخت ثمن معامله
حامد امیری
ثمن معامله یکی از موارد مهمی است که در قراردادها وجود دارد و باید به آن توجه شود. ” ثمن معامله ” یا همان مبلغ قرارداد به این تعیین مبلغ مورد معامله دلیل دارای اهمیت است که همچون دعوای الزام به تسلیم مبیع، یک دعوی با عنوان مستقل ” دعوی مطالبه ثمن ” دارد.
زمانی که ما یک قرارداد را تنظیم می کنیم هدفمان این است که از تنظیم کردن آن سودی ببریم و منفعتی را بدست آوریم که ممکن است این منفعت در ثمن معامله باشد.
در حقیقت زمانی که میان دو نفر قراردادی منعقد می شود، به موجب این قرارداد هر دو در مقابل یکدیگر متعهد به انجام وظایفی می شوند، به عنوان مثال تعهد فروشنده تسلیم مبیع یا همان مال خریداری شده است و وظیفه و و تعهد خریدار نیز پرداخت ثمن معامله است.
در صورتی که خریدار به تعهد خود عمل نموده و ثمن معامله را بپردازد مشکلی ایجاد نمی شود، اما در صورتی که از تأدیه ثمن خودداری ورزید، فروشنده باید اظهارنامه ای جهت مطالبه ثمن برای او صادر نماید و اگر بازهم پرداخت نکرد، علیه او طرح دعوای مطالبه ثمن معامله کرد.
ممکن است همچنان ثمن معامله برایتان نامفهوم باشد، به همین منظور این مقاله را تهیه کردیم تا ثمن معامله را بیشتر تعریف کرده و مواردی همچون؛ نحوه پرداخت ثمن معامله ، نحوه اثبات پرداخت ثمن معامله و حالاتی که می توان ثمن معامله را پرداخت نکرد را توضیح دهیم. پس با ما همراه باشید و نظرات و سوالات خود را در قسمت نظرات از وکیل پایه یک اصفهان بپرسید.
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
ثمن معامله چیست ؟
وکیل اصفهان می گوید ثمن معامله همانطور که گفتیم به معنای بها و نرخ معامله است. در اصطلاح حقوق نیز به مالی گفته می شود که بر اثر فروش عایدمان می شود.
به عبارت دیگر زمانی که کسی در جایگاه فروشنده مالی را می فروشد در ازای آن مال دیگر یا مبلغی وجه نقد به دست می آورد که به این مال متقابل، ثمن معامله گفته می شود.
نحوه پرداخت ثمن معامله
افراد برای آن که مال خود را بفروشند در غالب موارد با خریدار مبایعه نامه تنظیم می کنند که همان قرارداد فروش نام دارد. آن ها در این قرارداد شرایط خود و همچنین اوصاف مال مورد معامله و میزان وجه یا مالی که در مقابل به عنوان ثمن داده می شود قید می کنند.
پس از آنکه قرارداد انجام شد و خریدار مبایعه نامه را امضا نمود، وظیفه پیدا می کند تا ثمن معامله یا همان ارزش قراردادی مال مورد معامله را به فروشنده پرداخت کند. به عبارت دیگر زمانی که در قرارداد برای پرداخت ثمن مهلتی تعیین نشده باشد، خریدار باید آن را فورا پرداخت کند که به این حالت می گویند پرداخت ثمن به صورت حال است.
در برخی موارد خردار و فروشنده در هنگام تنظیم قرارداد با یکدیگر توافق می کنند که مهلتی را جهت پرداخت ثمن تعیین کنند به عنوان مثال خریدار ثمن را در مهلت یک ماهه بپردازد و یا حالت دیگر آن است که خریدار ثمن معامله را به صورت اقساطی پرداخت کند و در مدت مشخصی تمام اقساط را بپردازد. که در صورتی که پرداخت ثمن مهلت دار باشد، به آن پرداخت ثمن به صورت مؤجل می گویند.
راههای اثبات پرداخت ثمن معامله
همانطور که سابق بر این گفتیم زمانی که میان دو طرف قرارداد فروشی منعقد می شود، خریدار با امضای آن موظف می شود تا ثمن معامله را بپردازد. حال سوالی که ایجاد می شود این است که اگر میان خریدار و فروشنده در مورد پرداخت ثمن معامله اختلاف پیش آمد، چگونه باید پرداخت را ثابت کنیم؟
پرداخت نقدی ثمن معامله
وکیل پایه یک دادگستری در پاسخ به این سوال بیان می دارد، این خردار است که باید ثابت کند که ثمن معامله را پرداخت کرده و از این بابت از فروشنده رسید دریافت کرده است و یا آن که ثمن را در حضور شاهدی به او داده است و یا این که وجه نقدی را که مورد توافق دو طرف بوده است به حساب فروشنده واریز کرده است.
علت این که بار اثبات بر دوش خریدار است این است که در قانون ما اصل بر عدم پرداخت است و کسی که ادعای پرداخت دارد باید آن را ثابت کند و چنانچه نتوانست به هیچ طریقی پرداخت را ثابت کند به این معناست که پرداخت نکرده و باید مجددا ثمن معامله را بپردازد. لازم به ذکر است که اقرار فروشنده به دریافت ثمن معامله نیز می تواند یک راه برای اثبات پرداخت آن باشد.
الزام به پرداخت ثمن معامله
حامد امیری وکیل قراردادها در اصفهان می گوید ثمن معامله یکی از ارکان اصلی در هر معامله و قراردادی است در نتیجه باید در قرارداد به صورت معین و معلوم درج شده باشد. علاوه بر آن زمان و مکان تأدیه ثمن نیز باید در قرارداد پیش بینی شده باشد تا به موجب آن خریدار در همان زمان و مکان مشخص شده ثمن را پرداخت کند.
چنانچه خریدار امتناع ورزید از پرداخت ثمن به بایع یا فروشنده، وی می تواند با مراجعه به دادگاه الزام خریدار را به پرداخت تقاضا کند.
در این خصوص ماده ۳۹۵ قانون مدنی مقرر کرده است:« اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجع به خیار تاخیر ثمن، معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری به تأدیه ثمن را بخواهد .»
همچنین در بند ۴ از ماده‌ی ۳۶۲ قانون مدنی حکم شده است که:« عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند.»
در چه مواردی می توان ثمن معامله را پرداخت نکرد؟
عقد بیع که همان خرید و فروش است موجد حق حبس برای طرفین است. به این معنا که هر کدام این امکان را دارند که اگر طرف دیگر از انجام تعهدات قراردادی خود سرباز زد، وی نیز تعهداتش را انجام ندهد مگر زمانی که طرف دیگر شروع به انجام تعهداتش کند.
به عبارت ساده‌تر همانطور که گفتیم در قرارداد خرید و فروش هر یک از طرفین در مقابل یکدیگر تعهداتی دارند، به عنوان مثال فروشنده تعهد دارد تا مورد معامله را به خریدار تحویل دهد، خریدار نیز تعهد دارد که ثمن معامله را به فروشنده تحویل دهد.
این تعهد متقابل در حقیقت برای آن ها حق حبس ایجاد می کند. به این صورت که اگر خریدار از پرداخت کردن ثمن معامله خودداری کرد، فروشنده می تواند مورد معامله را به او تحویل ندهد تا زمانی که حاضر به پرداخت ثمن معامله شود.
از آن طرف خریدار نیز چنین حقی داشته و می تواند اگر فروشنده حاضر به تحویل مورد معامله به او نشد، از پرداخت ثمن معامله خودداری نماید.
در این چنین موقعیتی هر یک از آن ها می توانند به دادگاه مراجعه نموده و درخواست الزام طرف دیگر به انجام تعهداتش را بخواهند.
تفاوت دعوی استرداد ثمن و دعوی مطالبه ثمن
حامد امیری بیان می کند که دعوی استرداد ثمن با دعوی مطالبه ثمن تفاوت دارد و نباید این دو دعوی را با یکدیگر اشتباه گرفت و یا آنها را یکی دانست.
به این خاطر که در دعوی مطالبه ثمن خریدار از همان ابتدا از پرداخت کردن ثمن معامله امتناع ورزیده و آن را نمی پردازد در نتیجه فروشنده به دادگاه صالح مراجعه نموده و دعوی مطالبه ثمن را مطرح می کند تا به این طریق خریدار ملزم به پرداخت شود.
در حالی که دعوی استرداد ثمن به این معناست که خریدار از دادگاه تقاضا می کند تا مبلغی را که به عنوان ثمن معامله به فروشنده پرداخته را پس بگیرد. البته برای این که خریدار بتواند دعوی استرداد ثمن را طرح کند باید یکی از شرایط زیر وجود داشته باشد:
۱٫ معامله‌ای که میان خریدار و فروشنده منعقد شده بود فسخ و یا به علتی باطل شود.
۲٫ خریدار و فرشنده با توافق، معامله را اقاله کنند.
۳٫ در صورتی که مورد معامله به شخص دیگری تعلق داشته باشد.
دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوی مطالبه ثمن معامله
وکیل اصفهان می گوید برای آن که دعوی مطالبه ثمن را طرح کنیم باید در ابتدا دادخواست خود را به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تحویل دهیم تا در آنجا پرونده تشکیل شود و به دادگاه ارجاع داده شود.
البته قابل توجه است که دعاوی مطالبه ثمنی که مبلغ آن تا میزان ۲۰ میلیون تومان است در صلاحیت شورای حل اختلاف است و دعاوی مطالبه ثمنی که میزان آن بیشتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، در صلایحت دادگاه حقوقی است. همچنین لازم به ذکر است که دعوی باید در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح شود.
مدارک لازم برای طرح دادخواست مطالبه ثمن معامله
بنا بر گفته وکیل اصفهان، برای آن که دعوی مطالبه ثمن را بتوان در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تحویل دهیم باید مدارکی به همراه داشته باشیم که از قرار زیر است:
• کارت ملی و یا شناسنامه دارای کدملی
• داخواست مطالبه ثمن
• قرارداد یا مبایعه نامه ای که مبنای مطالبه ثمن است.
• ادله (از قبیل شهادت شهود، رسید و … ) و مستندات
نتیجه گیری
در پایان و به عنوان نتیجه گیری از مطالب عنوان شده باید بیان کرد که ثمن مطالبه در واقع همان وجه قراردادی است که در قبال دریافت یک مال پرداخت می کنیم که می تواند وجه نقد باشد و یا یک مال دیگر. خریدار با امضای قراداد متعهد به پرداخت ثمن می شود و نمی تواند از پرداخت آن امتناع ورزد.
این مقاله را در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید
این مطلب توسط حامد امیری وکیل پایه یک دادگستری نگاشته شده است. برای مشاوره حقوقی با ایشان دکمه زیر را کلیک کنید.
حکم معامله اضطراری چیست؟
معامله اضطراری، یعنی اینکه فردی در وضعیت به‌وجود آمده از اضطرار، معامله‌ای انجام میدهد که در وضعیت عادی، حاضر به انجام این معامله نبوده است.
خیار تدلیس و شرایط تحقق آن
تدلیس ، از ریشة دَلَس و دُلْسَة گرفته شده است که معنی ظلمت و تاریکی میدهد. در لغت هم یعنی کتمان کردن و پوشاندن.
معامله فضولی چه حکمی دارد؟
معامله ی فضولی معامله ای است که شخص برای دیگری یا با مال دیگری انجام می دهد، بدون اینکه از سوی مالک نمایندگی یا اذن داشته باشد.
دیدگاهتان را بنویسید لغو پاسخ
زمانی که با یک مسئله حقوقی در زندگی مواجه می شویم اولین کار انتخاب یک وکیل مورد اعتماد و با تجربه است تا بتوانیم در این مسیر بهترین رهنمود ها را دریافت کرده و بهترین نتیجه را در پرو خود بگیریم. با کوچکترین اشتباهی عواقب بدی را برایتان رقم بزند.
دیدگاه شما