حباب مسکن ؛با فروش سه آپارتمان در گیشا ۸ خانه در کالیفرنیا بخرید
فردای اقتصاد نوشت: بررسی‌ها نشان می‌دهد که در سال ۵۵ با فروش سه واحد در گیشا می‌شد ۸ خانه در کالیفرنیای آمریکا خرید؛ نشانی از حبابی به قدمت نیم‌قرن.
آمارها حاکی از آن است که حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد جمعیت لس‌آنجلس به عنوان بزرگترین شهر ایالت کالیفرنیا که از گران‌ترین ایالت‌های آمریکا است، را ایرانیان تشکیل می‌دهند.
لس‌آنجلسی که به خاطر کوچ عظیم ایرانیان از دهه‌ها پیش به آن به تهران‌جلس هم معروف شده است. اما علت این کوچ بزرگ به آمریکا در نیمه اول دهه ۵۰ چه بود؟ جز دلایل سیاسی
و فرهنگی، وضعیت اقتصادی و در صدر آن‌ها بازار مسکن چه نقشی در این کوچ بزرگ داشتند؟
جنگی برای کودتای پول‌های بادآورده
در سال ۵۲ شمسی (۱۹۷۳ میلادی) اعراب برای آزادسازی فلسطین از اشغال رژیم صهیونیستی دست به جنگی بزرگ علیه اسرائیل زدند. جنگی که هر چند در پایان آن اعراب شکست خوردند اما تحریم نفتی غرب توسط اوپک باعث شد تا برگی جدید در تاریخ انرژی جهان رقم بخورد. اعضای اوپک در سال ۵۲ طی دو جلسه تصمیم به کاهش عرضه و افزایش قیمت گرفتند. نتیجه این اتفاق هم ۴ برابر شدن قیمت نفت خام در کمتر از یک سال بود.
از طرفی دیگر بعد از تحریم اسرائیل و آمریکا توسط اعراب، ایران تلاش کرد از طریق افزایش تولید و عرضه نفت جای اعراب را بگیرد. به این ترتیب تولید نفت ایران در آن زمان تا نزدیک روزی ۶ میلیون بشکه هم افزایش یافت و صادرات هم به بیش از روزانه ۴.۵ میلیون بشکه رسید. از این مدیریت بازده در بورس رو سرانه درآمدهای حقیقی نفتی ایران (بر اساس قیمت‌های سال ۲۰۲۱) که در اواخر دهه ۱۹۶۰ به حدود ۴۰۰ دلار رسیده بود تا حدود ۳۵۰۰ دلار در سال ۷۴ میلادی رشد کرد. اعدادی که دیگر هیچگاه صنعت نفت ایران به خود ندید. چنین حجم تولید و فروش نفت در شرایطی رقم خورد که جمعیت ایران در آن زمان حدود ۳۲ میلیون نفر بود. بنابراین می‌توان گفت مقدار فروش نفت به ازای هر شهروند (بعد از تعدیل قیمت‌ها با تورم) بیش از ۱۰ برابر مقدار کنونی بوده است. یعنی از ارقام بیش از ۳۰۰۰ دلار در اوایل دهه ۷۰ به حدود ۳۰۰ دلار در سال ۲۰۲۱ رسیده است.
به این ترتیب شاه با درآمدهای بادآورده عظیمی مواجه شد. دلارهای نفتی که لازم داشتند در جایی سرمایه‌گذاری و مصرف شوند. در چنین شرایطی حکومت شاه با قدرت تمام شروع به سرکوب قیمت دلار و واردات کالا کرد. با ثابت ماندن نرخ ارز، دیگر تولید برای کسی جذاب نبود. زیرا تورم داخلی رو به افزایش بود اما کالاهای وارداتی به دلیل تثبیت نرخ ارز قیمت ثابتی داشتند و به این ترتیب تولیدات داخل خواه‌ناخواه بعد از مدتی مجبور می‌شدند بازار را ترک کنند و جای خود را به کالاهای وارداتی یا نهایتا مونتاژی بدهند.
به این ترتیب پول‌های زیادی که روانه اقتصاد ایران شد چندان امکان سرمایه‌گذاری در بازارهای مولد را نداشت و به اجبار به سمت بازارهایی رفت که قابل جایگزینی با واردات نبودند؛ یعنی بازارهایی مانند مسکن.
شهرنشینی و مهاجرت به تهران
ثروت بادآورده نفتی باعث شد تا حکومت تبلیغ بسیاری برای شهرنشینی کند و شهرها ناگهان با موج مهاجرت گسترده مواجه شوند. به طوری که طبق آمارها از سال ۴۵ تا ۵۵ جمعیت پایتخت با رشد ۶۷ درصدی از حدود ۲.۷ به ۴.۵ میلیون نفر رسید. به این ترتیب در کنار شروع سرمایه‌گذاری گسترده در بازار مسکن، افزایش جدی تقاضا مصرفی هم دومین عامل رشد جدی تقاضای خرید ملک در ایران به ویژه در تهران شد. البته در این میان به علت محدودیت بیشتر زمین، پول‌های زیادی روانه بازار زمین شد و قیمت آن از املاک مسکونی هم بیشتر رشد کرد. اتفاقی که به زعم روزنامه‌های آن زمان به حدی شدید بود که باعث شده بود سهم زمین از کل هزینه‌های ساخت مسکن به ۵۰ درصد هم برسد.
درآمد نفتی ایران به ازای هر نفر
رقابت تهران با لس‌آنجلس
هجوم پول‌های بادآورده به بازار مسکن پایتخت باعث جهش عجیب قیمت ملک در تهران شد. هر چند داده رسمی از متوسط قیمت مسکن در تهران پیش از انقلاب وجود ندارد، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی سال‌های ۵۰ تا ۵۵ قیمت مدیریت بازده در بورس مسکن در تهران بیش از ۶ برابر می‌شود. همچنین شاخص مسکن بانک مرکزی که در واقع هزینه اجاره‌بها را نشان می‌دهد طی این دوره ۳.۵ برابر شده است. این اعداد در شرایطی است که سطح عمومی قیمت‌ها (تورم) در این بازه ۲.۲ شده بود و رشد بیشتر قیمت‌ها نشان از افزایش جدی هزینه مسکن در این دوره دارد. روزنامه کیهان که در آن زمان از معتبرترین نشریات داخلی بود در گزارشی در سال ۵۵ نوشته است: «یک خانه سه‌طبقه که ۵ سال مدیریت بازده در بورس قبل در گیشا ۳۴۰ هزار تومان فروخته شد، الان دو میلیون و دویست هزار تومان قیمت پیدا کرده است.» رشد بیش از ۶ برابری قیمت مسکن در این دوره در شرایطی بود که قیمت دلار با بیشترین قدرت سرکوب می‌شد و رشد چندانی نداشت. به عبارتی دیگر خریداران ملک در ابتدای دهه ۱۳۵۰ طی تنها چند سال بازده دلاری‌های چند صد درصدی را کسب کردند.
انبوه این پول‌های بادآورده باعث شد تا تهران، مانند امروز جزو گران‌ترین شهرهای جهان برای خرید مسکن باشد. به طوری که بعضا قیمت ملک در تهران از لس‌آنجلس هم بیشتر می‌شد. خانه‌ای سه طبقه‌ای در گیشا که طبق گزارش کیهان در سال ۵۵ به ۲.۲ میلیون تومان رسیده بود، با دلار ۷ تومانی ارزشی معادل بیش از ۳۰۰ هزار دلار داشته است. بررسی داده‌های قیمت مسکن در کالیفرنیا نشان می‌دهد که متوسط قیمت یک واحد مسکونی در سال ۵۵ شمسی حدود ۴۰ هزار دلار بوده است. این یعنی ملک سه واحدی خیابان گیشا تقریبا معادل ۸ واحد مسکونی در کالیفرنیا، به‌عنوان یکی از گران‌ترین نقاط جهان، بشود.
همین موضوع هم عاملی شد که بسیاری از شهروندان تهرانی به فروش خانه‌های خود و خرید ملک در شهرهای بزرگ و باامکانات بیشتری چون لس‌آنجلس اقدام کنند و موج مدیریت بازده در بورس مهاجرت از ایران بر خلاف باور رایج از چند سال پیش از وقوع انقلاب آغاز شود. این مدیریت بازده در بورس مدیریت بازده در بورس قصه‌ای است که بارها در بازار مسکن ایران رخ داده است. هر گاه دولت‌ها درآمدهایشان افزایش یافته، شروع به سرکوب نرخ ارز و قیمت کالاها کرده اند و پیامد این اتفاق هم تجمع ثروت در بازاری بوده که قابل جایگزین با واردات نیست و مدام بر حباب مسکن در ایران افزوده مدیریت بازده در بورس شده است.
اینوکس ۲۰۲۲، پنجره‌ای رو به فرصت‌های سرمایه‌گذاری
در حالی که حدود یک ماه به برگزاری کیش اینوکس ۲۰۲۲ مانده، حضور بیش از ۱۷۰ شرکت و نهاد اقتصادی دولتی و خصوصی در ویژه‌ترین رویداد اقتصادی کشور قطعی شده و بیش از ۱۰۰ شرکت دیگر نیز برای حضور در این رویداد اعلام آمادگی کرده اند.
به گزارش ایبِنا، چهاردهمین نمایشگاه معرفی فرصت‌های سرمایه‌گذاری کشور و نهمین مدیریت بازده در بورس نمایشگاه بورس، بانک و بیمه (کیش اینوکس ۲۰۲۲) به عنوان بزرگترین رویداد مالی، ۲۵ الی ۲۸ مهر ماه ۱۴۰۱ با حضور شرکت‌ها، بانک‌ها، بیمه‌ها و ارکان بازار سرمایه، در حالی برگزار می‌شود که شمار شرکت کنندگان این رویداد مهم اقتصادی به بیش از ۱۷۰ سازمان و شرکت و نهاد مالی رسیده و بیش از ۱۰۰ شرکت دیگر نیز برای حضور در این رویداد اعلام آمادگی کرده اند.
با توجه به شرایط خاص حاکم بر اقتصاد کشور و به ویژه چشم انداز اقتصادی سال ۱۴۰۲، اینوکس ۲۰۲۲ فرصتی مناسب برای هماهنگی اضلاع اساسی و پایه‌های اقتصاد کشور در راستای شعار " تولید، دانش بنیان و اشتغال آفرین " است. همچنین، برگزاری این نمایشگاه در آستانه جام جهانی قطر، امکانات مناسب جزیره کیش و سهولت تردد اتباع خارجی بدون ویزا و حضور شرکت‌ها و سرمایه‌گذاران خارجی در مناطق آزاد گرم جنوبی، دست به دست یکدیگر دادند تا کیش اینوکس دروازه ارتباطی فعالان اقتصادی ایران و جهان باشد.
پنل‌های تخصصی کیش اینوکس، آزاد راه سواد مالی
برگزاری ۳۰ پنل تخصصی با حضور مدیران ارشد اقتصادی مدیریت بازده در بورس و صاحب نظران داخلی و خارجی از مهمترین رویداد‌های جانبی این نمایشگاه است. موضوعاتی همچون اقتصاد کلان، برجام، بازارسرمایه، نظام بانکی، صنعت بیمه، روش‌های سرمایه گذاری، سواد مالی، فرصت‌های سرمایه گذاری و صنعت و تجارت، محور‌های اصلی این نشست‌های تخصصی است و در برگزاری این پنل‌های تخصصی، علاوه بر فرهنگ‌سازی، افزایش سواد مالی و معرفی فرصت‌های سرمایه گذاری به عنوان اهداف اصلی دنبال می‌شود.
استقلال و پرسپولیس، میهمان کیش اینوکس
یکشنبه ۱۵ اسفند ۱۴۰۰، پذیره‌نویسی سهام جدید باشگاه استقلال و پرسپولیس در بازار پایه فرابورس آغاز و چهارشنبه دوم شهریور ماه ۱۴۰۱ نماد استقلال با تلاش بی وقفه سازمان خصوصی سازی بازگشایی شد. بر همین اساس نمایندگان این دو باشگاه میهمان کیش اینوکس هستند تا در حاشیه این رویداد بزرگ مالی با سهامداران و خبرنگاران گفتگو کنند.
پرچم داران اقتصاد دانش بنیان در کنار سازمان بورس
موضوع اقتصاد دانش بنیان برای کشور ما یک ضرورت محسوب می‌شود. بر همین اساس در کیش اینوکس ۲۰۲۲ به همت سازمان بورس و اوراق بهادار کوشک (پاویون) فین‌تک‌ها با محور‌هایی همچون هوش مصنوعی، فضای ابری، امنیت سایبری، بلاکچین، رمز ارز و . برپا می‌شود. عبور از مرز‌های جغرافیایی، مدیریت ریسک‌ها و کاهش هزینه‌ها از مهمترین دستاورد‌های پرچم داران اقتصاد دانش بنیان (فین‌تک ها) است. با برپایی این کوشک فعالان و علاقه‌مندان حوزه فین تک کشور، فرصت خواهند داشت تا در فضایی تعاملی به شبکه سازی، معرفی و فرصت آفرینی بپردازند.
رویدادی با بازتاب فرامرزی
اینوکس ۲۰۲۲ در ۱۴ سالگی بر مدار رسانه حرکت می‌کند. برای بازتاب ویژه‌ترین رویداد مالی کشور، بیش از ۴۰ رسانه عمومی و تخصصی داخلی و برای اولین مدیریت بازده در بورس بار بیش از ۱۰ رسانه خارجی از جمله العالم، TRT، آناتولی، الوسال، فرانس ۲۴، RTNEWS، CCTV و FONIX حضور دارند.
کیش اینوکس، ویترین اقتصاد ملی
کیش اینوکس ۲۰۲۲ به عنوان ویترین اقتصادی کشور، بیست و پنجم مهر ماه ۱۴۰۱ با حضور مقامات کشوری رسما کار خود را آغاز می‌کند. در این رویداد، سازمان‌ها و دستگاه‌هایی همچون، معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری، سازمان خصوصی سازی، دبیرخانه سازمان مناطق آزاد، منطقه آزاد کیش، بیمه مرکزی، بانک‌های دولتی و خصوصی، سازمان بورس و اوراق بهادار و سایر ارکان بازار سرمایه شامل شرکت بورس اوراق بهادار تهران، بورس کالای ایران، فرابورس و بورس انرژی مشارکت و همکاری دارند.
یاد آور می‌شود؛ کیش اینوکس ۲۰۲۲ در فضایی معادل ۲۰ هزار متر مربع، ۲۵ الی ۲۸ مهر ماه ۱۴۰۱ در مرکز نمایشگاه‌ها و همایش‌های جزیره کیش برگزار می‌شود. علاقه مندان می‌توانند برای اطلاعات بیشتر به پایگاه اطلاع رسانی رویداد کیش اینوکس به نشانی ww.kishinvex.ir مراجعه کنند.
دیدگاه شما